案例

        老赵单独享有其所居住房屋的所有权，其妻亡故，二人育有一子小赵，小赵成年后出国学习工作，老赵身患疾病但身边无人照顾，所幸遇到善良贤惠的王阿姨愿意与他结为老伴，王阿姨收入微薄且无任何房产，遂带着自己与前夫的孩子小王与老赵一同居住于老赵的房屋内，老赵与王阿姨相扶相持多年后，想到身后事，老赵犯起了难：想将自己的房子留给儿子小赵，但又担心这将导致王阿姨流离失所。

        随着《中华人民共和国民法典》的实施，老赵的烦恼将得到解决。老赵可给王阿姨设立自己房屋的居住权，即使自己去世后，也能保障王阿姨在由小赵继承的房屋里安稳地生活。

法条解读

        《中华人民共和国民法典》第三百六十六条至第三百七十一条，共6个法律条款规定的居住权，是一种崭新的法律制度，获得居住权的人无需购买、无需租赁，甚至不花一分钱，就可以在为其设立了居住权的房屋里长期乃至终生居住。

        居住权到底是一种什么样的权利呢？第一，居住权通常具有无偿的特征，但也可以约定为有偿设立。在前述案例中，获得了房屋居住权的王阿姨，称之为这一房屋的居住权人，居住权设立时，老赵并未提及是有偿还是无偿，则依照法律王阿姨及其家庭成员可以无偿的在该房屋内居住生活，而无需向小赵支付任何费用；第二，居住权人原则上只能自用、不能将房屋用于获取收益。也即一般情况下，王阿姨并不能将房屋再租给他人以获取租金，除非与老赵书面约定了可以使用房屋获取收益的情况；第三，居住权具有人身专属性。居住权不得转让、继承，专属于王阿姨个人，如果王阿姨去世，则居住权消灭，并不能由小王继承；第四，居住权可以设定条件和期限。如老赵可以与王阿姨约定“10年后小王满30岁时，王阿姨的居住权期限届满”，届时居住权消灭，小赵即可收回房屋；第五，居住权具有优先性和稳定性。王阿姨享有居住权期间，如小赵将房屋转卖给了张三，张三即使办理了“大红本”成为房屋新的所有权人，也无权驱赶王阿姨，张三天然的继续负担了王阿姨对房屋的居住权。如此一来，居住权既为王阿姨提供了居住保障，也不会过度减损老赵留给子孙的遗产。

        那么居住权如何设立呢？如此“强势”的居住权，自然也不是随随便便就能设立。要想设立居住权，首先应当采用书面形式订立居住权合同或遗嘱；最重要的是，还必须向房管局等登记机构办理居住权登记，居住权自登记时方设立，没有登记就没有设立居住权。居住权消灭时，也应当及时办理注销登记。

        居住权除上述例子的应用外，也可以应用于老年人“以房养老”，保护老年人不会落入“名为以房养老，实为套路贷”的陷阱而丧失居所，还可应用于廉租房等其他方面。为“老有所养、弱有所居”提供法律保护。民法典规定的居住权就是这样一种带有扶弱济困性质的权利，是体现着人本关怀的良善之法。反之，如果违反社会公序良俗而设立的居住权，例如，给婚姻内的第三者设立的居住权、老赖为保有财产而设立的居住权等均不受法律保护。

        最后还要提醒大家，在购买房屋时，为避免麻烦，要特别留意该房屋是否已为他人设立了居住权。如果卖方隐瞒房屋已设立居住权的，那么不知情的买方可以解除合同。

作者：李哲