漫画：海鸥

案例

        2015年，李某将其名下房产抵押给张某，为其向张某借款提供担保，双方签订了房产抵押合同，并办理了抵押登记。2016年，李某将该案涉房产又出售并交付给王某，王某支付了全部价款，但该房产未能进行变更登记。后由于李某无法按期偿还借款，张某最终向法院申请强制执行并查封了案涉房产。随后王某以享有案涉房产所有权为由向人民法院提出异议，请求解除对该房产的查封。

法条解读

        依现行物权法第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，由于李某以案涉房产向张某抵押借款并办理了抵押登记，张某依法对案涉房产享有抵押权，而李某向王某售房在后，且没有经过抵押权人张某同意，王某也没有通过代为清偿债务，消灭该房产上存在的抵押权，所以王某虽然已经占有使用了案涉房产，但因为没有进行产权变更登记，其并非案涉房产所有权人，其所称享有案涉房产所有权的抗辩不能对抗张某的抵押权，最终法院也以此为由驳回王某的异议请求。

        而在本次颁布的民法典中，第四百零六条对抵押财产的转让规则作出了新的规定，明确：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

        即关于抵押财产的转让，民法典第四百零六条与物权法设置了明显不同的规则。首先，规定“抵押财产转让的，抵押权不受影响。”即抵押权随着所有权的转让而转让，取得抵押财产的受让人在取得所有权的同时，也负有抵押人所应负担的义务，受到抵押权的约束。除非当事人另有约定，抵押财产可以转让，无论抵押物被卖到哪里，抵押权人都可以通过拍卖等方式实现抵押权。其次，在转让抵押财产时，仅需通知抵押权人即可，无需再必须经抵押权人同意才可转让。最后，关于转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，民法典也一改之前不论条件，一律“应当”的要求，将抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权列为了抵押权人请求提前清偿债务或者提存的前提。

        回归到本案中，即民法典施行后，即使张某享有案涉房产的抵押权，李某未经张某同意，也是可以将案涉房产转让给王某的，但李某在转让时，需及时通知张某。若张某能够证明抵押财产转让可能损害抵押权，则张某可以要求李某提前清偿债务或要求将转让款交由第三方机构提存。否则，李某与王某之间的转让不受限制，但张某仍可在李某到期不能偿还借款时要求拍卖、变卖该房产。

        抵押财产转让规则的新变化，在一定程度上放宽了对抵押财产流转的限制，更加强调以物为核心，体现对个人意思表示的尊重和对意思自治原则的维护，使得抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡进一步实现。而房产作为常见不动产抵押物的一种，在民法典正式施行之后，势必更有利于充分发挥其物的担保的效益。

作者：辛瑞