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案例

        A市花园小区业主在收房时与S物业公司签订了物业服务合同。花园小区业主在使用房屋过程中发现S物业公司清理垃圾时间间隔极长，与当时小区内张贴的服务细则根本不一致。花园小区业主代表与S物业公司沟通时，物业公司称：“物业合同中没有约定我们几天清理一次垃圾，你们没有理由提出要求。”

法条解读

        根据现行的《合同法》第一百零七条关于违约责任的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。具体到本案中，因A市花园小区业主与S物业公司所签订的物业服务合同中对于垃圾清理时间没有明确约定，物业公司的公开承诺也并不等同于合同约定，故当物业公司未按照公开承诺履行相关服务时，本案中A市花园小区业主难以要求S物业公司承担违约责任。

        而在本次颁布的《民法典》中，第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。”该条规定的施行，意味着即使物业服务合同内未包含有关物业服务标准的承诺，但若物业公司在公开场合或者宣传资料中作出了有利于业主的物业服务标准或内容的承诺，则该承诺将成为物业服务公司的法定义务。

        《民法典》合同编针对现实生活中大量存在的物业服务合同纠纷，在总结有关法律、行政法规和司法解释的基础上，结合相关学说理论，将物业服务合同列为有名合同之一作出了专门规定，上述第九百三十八条中对于物业服务合同内容的特别规定，使得物业服务人在宣传、广告以及以其他形式所作的承诺，是否具有拘束力的问题得以明确，即物业服务人通过公开形式作出的有利于业主的服务内容承诺，属于物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有合同拘束力。对于那些不利于业主的承诺，以及其他不具有有利于业主的服务承诺的内容，则不具有合同的拘束力。

        在本案中，当业主拒缴物业费后，S物业公司还采取了停电方式催缴，对物业公司的此种行为，《民法典》中也明确作出了禁止性规定。《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”《民法典》中除了对上述物业公开承诺、催缴方式进行了明确规定外，还对业主共有部分的收益分配、物业公司安全保障义务、服务工作进行定期公开报告等均进行了明确规定。上述规定的制定和实施，将赋予了广大业主更为全面的权益保护机制，也对物业公司的经营运作提出了更高的要求，更有利于保障人民安居乐业。

作者：梁家珲