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图说民法典 | “跳单”也得“买单”

图:海鸥画

案例

       小周系某房地产经纪公司员工,某日,小周接待了王女士一行,了解了王女士的购房需求后,小周当即开始了工作。此后的数十天中,小周累计陪同王女士实地看房三十余套,经过反复比较,王女士最终选定了心仪的房屋并在小周的撮合下与业主确定了成交金额。可当小周拿出已经拟定好的《房屋买卖合同》《居间合同》准备签署时,王女士以需要再慎重考虑为由未能签署。数日后,当小周再约王女士及业主准备签署合同时,竟发现王女士已经自行与业主签订了买卖合同并已经着手办理相关登记手续。王女士毫无诚信的“跳单”行为令小周气愤不已,无奈之下,小周只能以公司名义向法院提起诉讼,要求王女士支付中介服务费。

法条解读

       “跳单”是主要存在于房产交易、居间服务领域的行业术语,是指委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的行为。那么对王女士在利用小周所在经纪公司的中介服务锁定业主后,径行与业主签订买卖合同的“跳单”行为,房产经纪公司的诉讼请求能得到支持吗?

       《民法典》第九百六十五条首次规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”法院经审理认为:一、小周所在的房产经纪公司向王女士提供了多套房屋的房源信息并由员工小周带其实地查看了房屋,该公司提供的微信聊天记录也显示双方对中意房屋的价格、位置等信息进行了多次沟通,在选定案涉房屋后,经纪公司也根据各方沟通内容拟定了房屋买卖合同。因此,王女士虽未与经纪公司签订书面的居间合同,但王女士明显接受了该公司的服务,与该公司间存在事实上的居间服务合同关系。二、王女士最终签订的《房屋买卖合同》的内容与经纪公司向其提供的《房屋买卖合同》中的房产位置、价格等重要条款基本一致,足以证明王女士最终与业主达成交易实际系利用了经纪公司提供的服务。三、王女士在接受并利用该公司提供的服务后,绕开该公司直接与业主订立合同。最终,法院依据《民法典》第九百六十五条相关规定,酌定判令王女士支付该房产经纪公司中介服务费2万元并判令由王女士承担相应诉讼费用。判决做出后,王女士悔不当初,本想着可以省下一笔中介服务费,最终既需要支付中介服务费还需要承担诉讼费用,应诉更是耗费了大量时间和精力。

       《民法典》对于“跳单”行为的明确规定,首次将“跳单”行为上升到了法律层面,不仅有利于保障中介人权益,而且对于违背契约精神的行为进行了严格规制。在此,笔者也提醒各位:在社会经济活动交往中,一定要遵循公平及诚实信用的原则和精神,诸如“跳单”行为不只是让中介的付出得不到回报,给“跳单者”自身也会带来如房屋产权问题、资金安全问题等房产交易的风险隐患,一旦产生问题,对于购房者而言,轻则“花钱买教训”,重则“钱房两空”。

作者:李枫