《民法典》第三百六十六条  居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

        第三百六十七条  设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

        （一）当事人的姓名或者名称和住所；

        （二）住宅的位置；

        （三）居住的条件和要求；

        （四）居住权期限；

        （五）解决争议的方法。

        第三百六十八条  居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

        第三百六十九条  居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

        第三百七十条  居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

        第三百七十一条  以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

案例

        罗某1系彭某某儿子，第三人肖某为彭某某儿媳，第三人罗某2为罗某与肖某的亲生子，即彭某某孙子。彭某某与丈夫共有一套房产。1998年彭某某丈夫去世后，该房屋本应由彭某某、彭某某儿子罗某1、彭某某女儿共同继承，考虑到罗某1的终生大事，彭某某及其女儿放弃遗产继承权，且彭某某将属于自己的不动产份额以《赠与合同》的方式赠与给罗某1，约定彭某某对房屋享有终生居住权，直至彭某某去世时止。合同经彭某某、罗某1签名捺印，并约定办理公证生效。

        前述处置在办理公证手续后，房屋过户至罗某1名下，属于罗某1的婚前财产。2016年9月，罗某1与肖某结婚，次年生下儿子罗某2。2020年5月，罗某1与肖某离婚，孩子归肖某抚养，因抚养费问题，罗某1在彭某某不知情的情况下，离婚协议同意将案涉房屋赠与给肖某和罗某2，以抵偿罗某1应付的抚养费。彭某某体谅儿子儿媳在抚养费问题上的困难，但无法接受自身居住权利受到损害，故诉至法院。

        法院认为，彭某某将房屋份额赠予给儿子罗某1时，为保障老有所居，双方对彭某某的居住权在《赠与合同》中进行了明确约定，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，且符合民法典关于设立居住权的形式要件及其立法精神，罗某1作为房屋的单独所有权人，应当积极协助彭某某办理不动产居住权登记手续。

法条解读

        为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)物权编新增“居住权”制度，作为独立的用益物权类型，赋予了居住权人在他人所有的房屋住宅上享有占有和使用的权能。如何恰当地发挥居住权的作用，减少百姓日常生活中不必要的纠纷，具有重要的现实意义。

        第一，《民法典》明确居住权原则上为无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

        第二，居住权的存续期间以明确约定的期间或者居住权人的生存期限为限。

        第三，居住权人享有的该种权利不得予以转让、继承。需要指出的是，居住权作为一种特定的用益物权，在不妨碍居住权行使的基础上，房屋的所有权人仍可行使处分的权利。

        笔者在此也提醒各位：在《民法典》保障居住权的制度背景下，大家在购买二手房时应当更多地留心，最好提前到不动产登记机构查询，明确自己购买的二手房是否设立有居住权，避免购房不必要的风险出现。

作者：韩凯星