阅读指引
本文主要探讨在执行过程中，被执行人的其他债权人在签订以房抵债协议的情形下可否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）中第二十八条、第二十九条的规定排除强制执行？
在执行过程中尤其是建设工程纠纷执行案中，常出现被执行人的其他债权人以被执行房产已经以房抵债为由主张对案涉房产享有所有权，进而要求排除对案涉房产强制执行的情况。在《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条对无过错不动产买受人、消费者购房人在一定条件下能够对抗金钱债权的执行作出特殊规定的情况下，实务中对以房抵债下的债权人能否也据此规定请求排除执行颇具争议。
对此在综合对比分析最高院类型性生效判决及各地审判指导意见后，笔者认为：以房抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依以房抵债协议直接适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条相关规定当然的排除强制执行。但在以房抵债协议已经实际履行，抵债物的权属已发生变动或者债权人已经合法占有抵债房产的情况下，抵债物受让人有权主张排除对抵债物的强制执行，否则，将不能对抗强制执行。具体分析如下：
一、从立法目的看
《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的是无过错买受人、消费者购房人即便没有办理过户登记手续，在满足查封前已签订合法有效的买卖合同、已全部或部分支付一定比例价款、已合法占有该不动产等条件时也可以对抗金钱之债执行的例外情形。其出发点在于对无过错不动产买受人、消费者购房人物权期待权、生存权以及真实的不动产交易法律关系的特殊保护，其中均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为案外人权益足以能够排除强制执行的首要条件。
而以房抵债协议本质上系代物清偿协议，代物清偿是债权人与债务人约定，以他种给付代替原来给付，从而使双方债务关系归于消灭的制度，是一种以合意为基础的清偿行为。其与房屋买卖合同在性质目的、形式上、履行方式上均存在一定差异，而且我国现行法律中本身对代物清偿协议没有明确的规定，在实务中对代物清偿协议的性质和效力也存在一定争议。所以以房抵债协议中的债权人不能直接适用涉及房屋买卖合同的特殊规定，特殊规定的适用必须符合现行司法解释规定的要件。
二、从权益性质看
依《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”而以房抵债作为履行原先金钱之债的变更方式，除了要有债务人的给付行为外，还须有债权人的受领并取得所有权，此时才成立并发生给付的法律效果，所以在完成相关房屋过户登记手续之前，以房抵债协议中债权人据此享有的仍是债权请求权，其权利性质上与《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条特殊保护的无过错不动产买受人、消费者购房人物权期待权明显不同，不具有优先保护性。
此外，以房抵债协议中债权人享有的债权请求权本质上仍是普通债权，其所享有的权益也不应优于其他普通金钱债权人，若适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条排除其他金钱债权的执行，也有违债的平等性原则。
三、从指导实务看
以房抵债的情况下，往往实践中情况较为复杂，在尚无有效技术手段能够准确确定合同签订时间，以房抵债又不需要支付具体价款，抵债合意的真伪又很难准确判断的情况下，如果允许适用《执行异议复议规定》第二十八、二十九条规定对抗强制执行，很容易出现案外人与被执行人恶意串通、倒签抵债时间损害申请执行人权益的恶果。因此，对以房抵债协议排除执行问题应采取谨慎的态度。
综上所述，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条是以保护物权期待权为目的，而物权期待权作为准物权或特殊优先债权，在目前物权法定及债权平等原则下应为特例，法律或司法解释没有明确规定时不得随意适用，以房抵债协议受让人在未取得抵债物所有权之前，不享有物权期待权，不应支持其据以房抵债协议排除强制执行。在最高人民法院民二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用中，其第44条的解读中对“债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行”问题，也同样持此观点。
延伸阅读
同时我们也注意到，对于上述问题最高人民法院的个别判例、有些地方法院的指导意见中因具体情形不同也存在不同的处理方式和结果，如《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第七条就明确：“对案外人基于以房抵债提起执行异议之诉的”，对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。对于案外人系建设工程承包人或实际施工人的，在其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。其他如江苏、江西、黑龙江等省高院公布的解答、解释中，也有类似的意见。
综合来看，以房抵债债权人需同时满足以下条件才能排除对抵债物强制执行：1.抵债双方债权债务关系真实且已经到期；2.以房抵债协议内容具备买卖合同形式或条款，甚至双方基于以房抵债协议又重新签订买卖合同；3.以房抵债协议在法院查封前已经实际履行，抵债物的权属已发生变动或者债权人已经合法占有抵债房产。在此也建议以房抵债债权人在签订以房抵债协议后，应及时办理双方债权债务结算、及时签订买卖合同并办理过户登记手续、及时合法占有抵债房屋并保留好房屋交接文书、物业费及水电煤缴费单据等材料。
案例参考
一、否定排除执行
1.《恒丰银行股份有限公司南充分行杨婕申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2020）川民终269号】
2.《康静、青岛华东葡萄酿酒有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【(2020)最高法民申3620号】
3.《葫芦岛农村商业银行股份有限公司、葫芦岛市中业房地产开发有限公司第三人撤销之诉二审民事裁定书》【(2020)最高法民终1184号】
4.《孙宁、车玉玲申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【(2018)最高法民终1098号】
5.《大连农村商业银行股份有限公司红旗支行、任淑珍执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【(2021)最高法民申3171号】
6.《黄少成、江西进贤农村商业银行股份有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【(2021)最高法民申2199号】
二、支持排除执行
1.《富滇银行股份有限公司昆明西山支行、尹结华申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【(2020)最高法民终760号】
2.《北京长富投资基金、叶蒙申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【(2018)最高法民终1098号】
3.《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》（2020）第七条
4.《江西高院执行异议之诉案件的审理指南》（赣高法〔2021〕18号）第25条
5.《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》（2019）第二十条
6.《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（2019）第八条
作者：辛瑞