北京大成律师事务所(“大成”)是一家独立的律师事务所,不是Dentons的成员或者关联律所。大成是根据中华人民共和国法律成立的合伙制律师事务所,以及Dentons在中国的优先合作律所,在中国各地设有40多家办公室。Dentons Group(瑞士联盟)(“Dentons”)是一家单独的国际律师事务所,其成员律所和关联律所分布在全世界160多个地方,包括中国香港特别行政区。需要了解更多信息,请访问dacheng.com/legal-notices或者dentons.com/legal-notices。

经济适用房买卖合同效力分析

引言

       实践中,购房者除购买商品房外,还会因各种因素的考虑购买经济适用房。但根据相关法律规定,经济适用房系政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房,购房者只拥有有限产权,需得购买满5年以上,才能直接上市交易。因此,若购买者从已购买者手中购买其购买未满五年的经济适用房,双方签订的合同效力如何?

裁判规则

       针对上述问题,在通过检索相关案例后得出,对上述买卖合同的效力人民法院有2种不同裁判规则。第一种认为:买卖合同因损害社会公共利益而无效。第二种认为:买卖合同并不因违反《经济适用住房管理办法》而无效。

       案例一:张家翔、谢必新经济适用房转让合同纠纷再审案((2018)川04民申29号),二审法院认为:本案中,双方买卖合同标的是“经济适用房”,它与其他商品房、集资建设房不一样,是体现公共利益需要而针对城市低收入群体安排修建的社会保障性用房,只有符合相关政策条件的城市居民才能购买。居民如果要出售已经购买了的“经济适用房”,也必须符合年限为五年以上,且土地性质由划拨转化为有偿使用等前提条件,否则,构成违法。据此,原一审认定合同无效是正确的,并非是张家翔认为没有依照国家法律和行政法规认定合同效力的情形。

       案例二:陈胜果与杨伦华、孙小英经济适用房转让合同纠纷案((2020)黔0382民初1677号),二审法院认为,本案诉争房屋属于经济适用住房,购买方杨伦华在与原告陈胜果、被告孙小英签订的口头房屋买卖合同,是被告孙小英与仁怀市住房和城乡建设局签订《仁怀市经济适用房买卖合同》后,将该房屋出售给被告杨伦华,购买者孙小英购买经济适用住房尚未满五年,不符合《经济适用住房管理办法》的规定,故原、被告签订的房屋买卖合同违反了相关法规的规定,且损害了社会公共利益,双方签订的房屋买卖合同应属无效。

       案例三:本溪市兴宇房地产开发有限责任公司、孔宪良与本溪市兴宇房地产开发有限责任公司、孔宪良房屋买卖合同纠纷(2015)民申字第3336号,最高人民法院认为,经济适用房是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续,虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求,但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效,兴宇公司提出的合同无效的主张,也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。

       案例四:霍兰田与姜毅经济适用房转让合同纠纷案(2017)川01民终713号,二审法院认为,确认合同效力的应当依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>的解释(一)》第四条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。而建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》(建住房[2007]258号)系行政规章而非国务院制定的行政法规,故其不能作为确认合同效力的依据,并依此驳回上述,维持原判。 

个人观点

       本文个人偏向于第二种观点,买卖合同并不因违反《经济适用住房管理办法》而无效。理由如下:

       首先,根据《民法典》第一百四十三条:“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”确认合同效力应以是否违反法律、行政法规的强制性规定为判断标准。《经济适用住房管理办法》系建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局联合发布的,系部门规章,不属于法律、行政法规。

       其次,在《经济适用住房管理办法》第五章中,详细的规定了经济适用住房准入和退出管理机制。从中不难看出,国家并不完全禁止经济适用房的交易,仅仅从物权变动层面对经济适房的买卖作出一定的限制,经济适用房如进行流转,需要购房满5年并且补交建设用地使用权出让金和相关税费。在经济适用房购房人交纳建设用地使用权出让金和相关税费等价款后,就可以取得完全产权,购房人就可以自由处分房屋。若购房者缴纳建设用地使用权出让金和相关税费等费用后,仅因购房未满5年上市交易,并不会损害社会公共利益,若判决合同无效从而禁止交易,明显不符合立法初衷。

       因此,经济适用房买卖合同并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,亦不会损害社会公共利益,应为合法有效。

法律规定

       《经济适用住房管理办法》第三十条:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

作者:王艳芳