当今社会，面临房价疯涨的现实难题，按揭贷款买房已是常态。购房者和开发商签订《商品房买卖合同》后，再和银行签订《金融借款合同》，这样购房者可以减轻短期筹资买房的压力，银行可以赚取丰厚利润，开发商也可以售出房屋，可谓一举多得。但是一般来说，在购房者没有取得产权证之前，开发商需对购房者所贷款项承担阶段性担保责任。即一旦购房者“断供”，开发商就要对贷款本息承担连带清偿责任。那么在购房者断供的情况下，开发商是否可以依据约定解除权来解除商品房买卖合同，收回房屋，以保障自身权益呢？

       在司法实践中，关于购房者断供，开发商是否可以解除合同，存在不同的观点：

       如，安徽省蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终3692号民事判决书，法院认为：

       （一）案涉的《商品房买卖合同》是海亮投资公司为重复使用而预先拟定的，在双方订立合同时，海亮投资公司就该合同附件四第四条第8款并未与丁香港单独协商，故该条款系格式条款。

       （二）丁香港按照《商品房买卖合同》的约定将购房款全部支付给海亮投资公司后，其已经全面履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务。之后，丁香港未按照《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的约定按期还款，系对银行构成违约，其客观上亦不能再就《商品房买卖合同》已履行完毕的付款事实而产生违约行为。

       （三）海亮投资公司基于《商品房买卖合同》约定的阶段性担保义务，在丁香港逾期还款时代丁香港向银行还款，其依法就代偿款项享有追偿权。

       如，福建省福州市中级人民法院（2021）闽01民终7419号判决书中，法院认为：

       （一）《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行义务。游燕华未按其与工行东街口支行签订的《个人购房借款/担保合同》的约定向银行偿还贷款省……东兴龙居公司亦代游燕华向工行东街口支行偿还了部分按揭贷款本息，客观上东兴龙居公司已经不能实现获得购房款的合同目的，游燕华已经构成根本违约。

       （二）根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，已经达到解除权行使的条件，东兴龙居公司有权解除合同。

       （一）意思自治是民事法律制度的基本原则。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方协商的结果，其中包括购房者断供后，开发商享有的单方解除权，该约定不违反法律强制性规定，合法有效，应当被支持。

       （二）合同解除条款不属于无效格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定，格式条款只有在“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利”的情况下才无效。《商品房买卖合同》中，购房者的主要义务即为支付全部购房款，但是当购房者断供后，银行会扣除开发商保证金账户中的资金，甚至会宣布贷款合同加速到期，要求开发商连带承担所有贷款本息、罚息、复利等。开发商代偿后，实际上等于说购房人的房款并未付清，但是购房款本应就是购房者应当承担的，开发商在购房者断供后解除商品房买卖合同，并没有加重购房者的责任，而是购房者本应承担的责任。

       （三）购房者断供后，合同目的不能实现，也符合合同法定解除条件。作为《商品房买卖合同》的双方主体，购房者的主要义务是支付全部购房款，开发商的主要义务是交付合格房屋。一旦购房者断供，银行必然会向开发商主张贷款，而该笔贷款实际上就是购房者的房款。从结果上来看，购房者并未付清房款，因此《商品房买卖合同》的主要目的没有实现，开发商有权解除合同。

       （四）购房者、银行、开发商之间的利益不是独立的，其三者之间的法律关系也不能被简单的割裂开来。购房者与开发商之间系商品房买卖合同关系，购房者和银行之间系借贷关系，开发商基于和购房者之间的商品房买卖合同关系而为购房者承担阶段性担保责任，从而和银行之间形成担保法律关系，而实践中银行能将款项贷给购房者，很重要的原因是开发商对贷款进行担保。因此三者之间的关系是密不可分的，不可简单的就一个法律关系进行分析。在处理有按揭贷款的商品房买卖合同纠纷时，要综合三种法律关系，平衡三者之间的利益，维护社会的公平。在购房者断供的情况下，如果剥夺开发商的合同解除权，将会大概率造成开发商“钱房两空”，对开发商来说是极不公平的。

       综上，笔者认为，在购房者断供的情况下，不剥夺开发商约定解除权，是尊重当事人意思自治的体现，也是维护社会公平、践行诚实信用原则的重要表现。

作者：常小红