北京大成(太原)律师事务所
浅析执行异议之诉中一般买受人不动产物权期待权

物权期待权概念最早由德国民法学界提出,在德国帝国法院判决确认后并逐渐被其他大陆法系国家所接受。所谓物权期待权,是指对于签订买卖合同的买受人,在已经履行合同部分义务的情况下,虽然尚未取得合同标的物的所有权,但赋予其类似所有权人的地位,其物权期待权具有排除执行等物权效力。不动产物权期待权的理论基础主要来自于合同法和物权法的交叉领域,其权利属性为债权请求权,是法律赋予其债权物权化的特别保护。


在我国,民事实体法并未明确规定不动产物权期待权,物权期待权的概念主要源于最高人民法院2015年施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,最高人民法院释义时指出,该规定第 28、29、30 条分别是关于无过错不动产案外人物权期待权、房屋消费者物权期待权、不动产预告登记权利人物权期待权的保护条件。由此,不动产物权期待权成为案外人请求排除执行的重要异议事由,也成为诸多法官审理执行异议之诉案件的重要依据。

在现行法规中,涉及一般买受人不动产物权期待权适用的法律依据主要为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条“ 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。其中,最核心及使用最为频繁的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,人民法院在审理具体的执行异议之诉案件时,也是着重审查案外人提出异议的情形是否符合该条的构成要件。

鉴于案外人作为一般买受人所提出的执行异议之诉具有对抗在办执行案件的效果,并且在司法实践中还存在很多签订虚假买卖合同以抗拒执行的情况,那么我们对于该类诉讼应谨慎、严格把握,除对该条款进行文义理解之外,还可以从如下方面进行思考、着手,对案外人提出异议的情形进行严格规制。

一、向法院法院释明,对案外人享有的不动产物权期待权进行实质审查,要求案外人排除强制执行的证明责任标准达到高度盖然性。

执行异议之诉是案外人以其对执行标的所有的权利,请求排除法院的强制执行的一种诉,此时执行异议之诉中执行债权和排除执行权益形成了竞争关系,物权期待权对于强制执行的排除所隐含的终极法律效果是案外人可以取得被执行标的所有权,因此,该诉是一种实体权利救济,法院对案外人权利的有效性应进行实质审查。

同时,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第309条规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从该规定可知,案外人针对其对执行标的享有的权利负有全面举证的责任,并且要达到高度盖然性的标准。


二、案外人物权期待权上应存在生存、居住权益,否则不应享有优先于其他一般债权的特殊保护。

最高人民法院设置物权期待权制度的首要原因,是为了应对我国现行房地产开发以及登记制度的不完善情形。同时,也是基于不动产在普罗大众基本生活资料中的基础地位,特别是我国“无恒产者无恒心”的历史传统而确定的一项原则,其初衷是为了保护案外人的生存权、居住权,保障不动产案外人的基本生活权益,增强人民信心,维护社会和谐稳定。

如果案外人对被执行不动产不享有生存、居住权益,非用于生活消费而是经营利益,那么其对被执行不动产仅享有财产权,属于一般债权。基于债权的平等性,该案外人一般债权不应享有优先于其他一般债权的特殊保护。


三、对案外人“合法占有”被执行不动产的考察,应达到能够有效管理和支配不动产的程度。

案外人对被执行不动产的“合法占有”应尽可能公开、醒目、持续,达到案外人已对不动产进行了事实上、有效的管理和支配的程度,以使第三人能够获得足够的公示信息来确定该不动产已处于被交易的状态。如申请执行人已尽充分的注意审查义务,在进行了现场查看及相应的查询后,仍未发现该不动产已经被交易的痕迹,则不能认定案外人“合法占有”成立。


四、对案外人未办理过户登记手续“无过错”的考察,应涵盖案外人与被执行人的整个交易行为。

首先,案外人是否存在过错的审查范围应当是涵盖整个交易行为,对整个交易行为的“过错”进行审查,可以通过对案外人与被执行人之间是否签署真实有效的买卖合同、案外人是否已经支付全部价款、是否实际居住、是否核实过房屋的权利障碍、是否忽略相关政策限制、是否积极办理过户登记等事实的严格审查而得出。

其次,交易行为“无过错”的举证责任应由案外人承担,因为申请执行人并不了解案外人与被执行人的交易情况,而案外人最了解交易的情况,距离“无过错”证据较近,在胜诉动机的刺激下也会积极举证,从而有利于大大降低诉讼成本,促成争议解决。

最后,此类案件要慎用被执行人“自认”规则,对于被执行人自认案外人的有利陈述,法院也应结合其他证据来进行印证,以有效防止案外人与被执行人恶意串通、阻碍执行。


五、物权期待权属于债权请求权,须被执行人一定的给付行为才能实现,案外人应在合理期限内行使该权利。

物权期待权属于债权请求权,须被执行人一定的给付行为才能实现。法律不应当保护“躺在权利上睡觉的人”,我们固然不能要求案外人像法律专家一样,在买卖合同签订时即知晓能通过诉讼途径行使物权登记请求权来完成物权变动,可以给予其合理期限来行使请求权,但若未能办理过户登记手续的时间已远超普通公众对合理期限所正常认知的最大限度,应属严重滞后于合理期限行使权利,此时案外人就存在过错。因此,不动产案外人应当在合理期限内及时行使权利,促成不动产完成产权变更登记,以维护自身合法权益,否则其权益不应当受到特殊保护。

总的来说,执行异议之诉能够实现司法执行效率与公平正义的利益平衡,但我们还应当防止不诚信被执行人利用一般买受人物权期待权制度恶意逃避执行,从而不当侵害申请执行人的合法权益。同时,我们还应当注意到,对于执行异议之诉中一般买受人不动产物权期待权的审查,不同地域的法院所关注的方面会有所不同,在面对不同案件时应区别对待。最后,对于物权期待权的研究和探讨,不仅可以丰富我们的法律理论,还可以为法律实践提供更多的指导和帮助,希望与大家一起学习探讨。本文观点仅供与大家交流使用,不当之处欢迎指正。