△海鸥画

案例

        原告小王和被告小张均系同一小区的业主，二人分住同一单元楼的上下层。2018年8月，小张在其拥有的202室开设了小英才托管中心，从事“小饭桌”经营活动，为附近小学的小学生提供食宿服务。托管中心开办后，由于经常导致楼道内人员嘈杂、公共设施使用紧张，使得其他业主的正常生活受到一定程度的影响，业主们颇有微词，楼下201的小王一家更是表示深受其害，正常的生活作息被严重影响。在多次沟通未果后，小王一怒之下将小张诉至法院，要求其停止继续经营“小饭桌”，将房屋恢复为住宅用途。

法条解读

        现实生活中，业主将本为住宅用途的房屋改为商业用房或办公用房等非居住用途房屋使用的现象日益普遍，这被称为“住改商”。“住改商”在一定程度上影响了小区居住环境，可能会给其他业主造成生活质量或房屋价值下降等诸多不利影响，引发了大量社会矛盾和纠纷。

        依现行《物权法》第77条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、第11条等相关规定，业主将住宅改为经营性用房须“遵守法律、法规以及管理规约”，且“应当经有利害关系的业主同意”，二者缺一不可，对“有利害关系的业主”，该解释认为除本建筑物内其他业主外，亦包含其他房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。

        具体到本案中，虽然小张辩称该托管中心已经经有关部门批准备案，且设立过程中也征得了部分业主同意，但法院经审理认为：不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。小张将自己居住的202室开办“小饭桌”使用，在使用期间，小王的正常生活受到一定程度的影响，虽然其设立“小饭桌”征得了部分业主同意，但部分业主同意不影响少数业主维权，小张应对本案纠纷承担全部责任，小王的诉讼请求于法有据，依法予以支持。

        业主负有维护住宅建筑物现状、按照建筑使用目的或规约规定使用自有部分的义务，其中包括不得将住宅改变为经营性用房。将住宅改变为商店、餐厅等经营性用房，容易造成公共设施使用的紧张状况，干扰其他业主的正常生活，引起邻里不和，引发矛盾，也更容易产生安全隐患，使城市规划目标难以实现。在住宅、公寓的专用部分开设餐馆、小卖部等行为，均系违背建筑物专用部分使用目的的行为，为不当使用。正是基于此，在利害关系人小王正常生活受到影响且提出明确反对的情况下，法院即判令小张停止经营行为。

        为进一步规范住宅类房屋的用途管制，解决“住改商”问题易引发的潜在社会矛盾，在2021年1月1日即将生效的《民法典》中，物权编第279条沿袭了原《物权法》第77条的规定，并作了修改，增加了“一致”二字，要求业主将住宅改变为经营性用房的，除了遵守法律、法规以及管理规约外，还应经有利害关系的业主“一致”同意。该规定明确了“住改商”实践中有利害关系业主的“一票否决”权，更有利于保护相关业主居住品质和房屋价值，对当前日益普遍的“住改商”现象有很大的规范意义，也更有利于调节社区邻里关系，促进社会和谐。

作者：李枫