案例

       王某（女方）与田某（男方）于2016年5月6日登记结婚，于2020年10月14日登记离婚。离婚时双方签订《离婚协议书》，约定了：位于某小区的住宅楼（此房有贷款），系男方婚前财产，归男方所有。房子的贷款由男方承担及偿还。

       该房屋系田某2015年8月20日购买，并支付了首付款，婚后王某与田某共同还贷及偿还利息。后王某起诉，要求田某给付婚姻存续期间王某支付的房屋贷款及房屋增值部分。

本案中王某有权要求田某支付婚姻存续期间内的房屋贷款及房屋增值部分吗？

相关法律、司法解释解读

       《民法典》第一千零八十七条  离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

       对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

       《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

       依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

       （一）上述条文所针对为特定类型的不动产

       该条文所针对的是由一方婚前个人支付首付款购买且登记在其名下的不动产，并存在婚后夫妻共同还贷的情况，离婚时分割财产，另一方才可就双方共同还贷部分与房屋增值部分主张补偿。

       （二）该不动产的归属问题

       根据上述条文的描述，可以得知在离婚时处置该类不动产应优先由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分由不动产登记一方对另一方进行补偿。

       （三）补偿数目如何计算

       对于如何确定未取得不动产所有权一方应得到的补偿款数额，审判实践中有几种不同的计算方式。笔者查阅多篇文书，发现最高人民法院民事第一审判庭的一则回复中涉及到如何计算补偿数目。

       相关内容为“涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）”。

       实务中也较多使用上述方式计算共同还贷及增值部分的补偿。笔者也认为该方式较为合理地考虑到了双方的利益与实际增值所得情况。

       因此，在一方就共同还贷款项及其相对应增值部分要求补偿的情况下，可以按照该标准进行计算，即按照夫妻共同还贷支付款项*不动产升值率［不动产现价格／不动产成本（购买时价格、共同还贷的利息、其他费用）］*50％。

       举一个较为粗浅的例子，婚前以甲方名义签订《房屋买卖合同》，以其个人财产支付了首付款，登记在甲方名下。该不动产总价为100万元、其他费用为5万元，婚后双方共同还贷本金30万元，还贷利息10万元。后双方感情破裂，解除婚姻关系时的房屋价值150万元。如乙方要求甲方支付共同还贷、增值部分的补偿，则该补偿数额按照40万元*【150万元/（100万元+10万元+5万元）】*50%计算，约为26.1万元。故乙方有权要求26.1万元的房屋补偿款。

       综上，针对夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记于首付款支付方名下的不动产，另一方可以就婚后共同还贷、相应增值部分要求补偿。补偿数额计算标准为：夫妻共同还贷支付款项*不动产升值率［不动产现价格／不动产成本（购买时价格、共同还贷的利息、其他费用）］*50％。

       上述公式仅为计算补偿数额的基础公式，如存在分割夫妻共同财产时另一方可以酌情少分的情形，则根据实际情况予以增减。

作者：李奇