阅读指引：

       商品房买卖合同约定商品房交付条件为经竣工验收合格，开发商交付时只经五方验收通过，无法提供《竣工验收备案表》，能否认定已经达到“竣工验收合格”的交付条件？ 

       根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。故在司法实务中，关于认定商品房“竣工验收合格”的标准，出现了不同裁判意见，其中以“五方验收合格说” 和“验收备案说”为主。

“五方验收合格说”

       “五方验收合格说”是指建设单位在收到建设工程竣工验收报告后，组织建设、勘察、设计、施工、监理五大主体进行竣工验收后，以共同出具的竣工验收文件证明竣工验收合格。

       该意见认为：“竣工验收合格”是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准，经过建设部门组织的五方验收，形成验收合格的确认文件，符合现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。而验收备案只是验收合格之后建设行政主管部门履行建设行政管理职能的行为，在合同并未约定交付条件为取得竣工验收备案表的情况下，取得验收备案并不是商品房交付的必要条件。

“验收备案说”

       “验收备案说”是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门审核备案，以建设行政主管部门核发的《工程竣工验收备案表》证明房屋经竣工验收合格。

       该意见认为：建设单位组织五方进行竣工验收并出具验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的单位内部基本条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条的规定，我国实行建设工程质量监督管理制度。建设行政主管部门对商品房验收合格具有审查权和监督权，其出具的竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。另外根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设工程竣工验收合格后应当由规划、环保、消防等部门予以认可并经建设行政主管等部门进行审查备案。此举是通过备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因此只有竣工验收经过备案的商品房方可交付使用。

综合分析

       一、若购房合同中明确约定交付条件为经建设行政主管部门审核备案的，应从约定。

       法律规定要求房屋竣工验收合格后方可进行交付，这是从法律层面上为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益作出的规定。但若双方在购房合同中对商品房交付的约定提出更高标准的，该约定因符合当事人自愿原则且不违反法律强制性规定，应按照双方在合同中的约定履行。

       二、购房合同中无约定或约定不明的，应以 “五方验收说”为交付标准。

       1.法律、法规并未明确规定建设工程必须经竣工验收备案后方可交付使用。

       《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。可见建筑工程的交付条件是“竣工验收合格”，并非取得《工程竣工验收备案表》。另外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非认定商品房交付条件的强制性规范。

       依据《建设工程质量管理条例》第十六条以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条的规定，工程竣工验收由建设单位自行组织设计、施工、监理等有关单位实施，而建设工程经验收合格的即可交付使用。因此，商品房经建设单位组织五单位共同验收合格即可交付是符合法律法规的。

       2.竣工验收备案系行政备案行为，并非行政审批行为。 

       《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》于2004年发布，取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批权。由此，建设工程竣工验收由许可制改为备案制，若将工程竣工验收合格等同于办理竣工验收备案手续，则实际上将行政备案仍等同于行政审批或行政许可，此观点与竣工验收制度改革的目的完全相悖。

       3.竣工验收备案与否并不影响此前竣工验收合格的效力。

       依据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款可知，竣工验收合格与竣工验收备案是两个阶段，竣工验收合格在先，竣工验收备案在后，且二者是由不同主体参与的行为。竣工验收是建设单位组织监理等有关单位实施，竣工验收备案是建设单位将相关文件报建设行政主管部门备案。而就备案行为的法律性质而言，不论是公安消防、规划、环保出具认可文件及还是报建设行政主管部门办理竣工验收备案本身，都是属于在竣工验收合格后建设单位实施的服从行政管理的行为，除非是建设工程质量存在严重问题，否则备案与否并不影响此前竣工验收合格的法律效力。

       建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条、《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条也均表明，办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段。所以经“五方验收”并出具竣工验收合格的报告后，建设工程便已达到“经竣工验收合格”的商品房交付条件。

       综上，为提高市场交易效率，促进当事人意思自治，贯彻诚实信用原则，《建设工程质量管理条例》颁布后，建设工程的验收成为建设单位先行组织验收，后向行政主管部门备案，建设单位组织验收合格的即可交付使用。因此，购房合同中约定的房屋交付条件为“竣工验收合格”的，只要房地产开发企业提供了经五方验收合格的报告，应当可以证明商品房达到交付条件。买受人若对房屋质量有异议，可以在接收房屋后，另行向开发商主张质量违约责任，房屋存在重大安全质量问题的，买受人可以另行主张解除合同并要求开发商赔偿损失，但并不能以商品房未达到交付标准为由拒绝接收房屋。

       此外笔者认为，关于商品房竣工验收交付条件的争议，虽然“五方验收合格说”渐成主流，但由于个别地方政府对于建设工程的验收、备案存在如必须同时经消防、人防等部门验收等特殊要求或标准，以最高法院（2015）民申字第1045号为代表的“竣工验收备案说”这一裁判观点依然存在，若对于商品房交付标准存在争议的，具体还应关注当地政策及裁判观点确定。

作者：辛瑞、李枫